Leider hinter der Bezahlschranke – interessanter Artikel in der Wirtschaftswoche über große (börsennotierte) Wohnungsunternehmen. Der Titel der Wirtschaftswoche lautet: ‚Die Substanz-Lüge. Börsennotierte Immobilienriesen wie Vonovia, Leg und Co. wurden von Vermietern zu Spekulanten. Das rächt sich nun. Sinkende Preise und steigende Zinsen erschüttern die hoch verschuldeten Konzerne.‘
Kernbotschaft: Vonovia, LEG, TAG und Aroundtown haben sich nicht auf Zinssteigerungen vorbereitet. Zinssteigerungen führen – wenn vielleicht auch nicht sofort – zu Steigerungen der sogenannten Diskontierungssätze. Mit diesen Diskontierungssätzen werden zukünftige Jahresmieterträge abgezinst, also verringert. Damit verringert sich der Wert der Wohnungen. Wenn man – wie die städtischen Wohnungsbaugesellschaften – mit 14 bis 18 fachen Jahresmieten kalkuliert, bleibt das alles überschaubar. Wenn man aber wie börsennotierte Unternehmen mit der 40 bis 48 fachen Jahresmiete rechnet, hat das großen Einfluss. Diese Hebelwirkung bewirkt nach den Berechnungen der Wirtschaftswoche, dass eine Erhöhung des Zinssatzes bei der Diskontierung um lediglich 0,5% bereits eine Verringerung des Eigenkapitals von 35% auf 20% auslöst, bei einer Erhöhung um 1,0% von 35% auf 3%. Es bleibt rechnerisch fast kein Eigenkapital mehr übrig.
Nun ging der Diskontierungs-Zinssatz von 2016 bis 2021 um 1,1% runter, also kann er in den nächsten Jahren auch durchaus in dieser Dimension steigen.
Wenn in den vergangenen Jahren – wie bei der LEG – ‚die Dividenden … regelmäßig höher als das Vorsteuerergebnis des Konzerns abzüglich der Bewertungsgewinne‘ ausfielen, jetzt aber die Bewertungsgewinne aufgezehrt werden durch den steigenden Diskontsatz, dann fehlt dem Unternehmen Geld. Unter Umständen jede Menge Geld.
Was kann man daraus lernen? Es ist wichtig, auch in Spekulationszeiten sich nicht an den Spekulationen zu beteiligen und sich ‚schönzurechnen‘. Deshalb ist es richtig, dass die öffentlichen Wohnungsbaugesellschaften in Berlin vorsichtig rechneten und rechnen. Auch bei Ankäufen wurde der Ertragswert so berechnet, dass keine ‚Mondzahl an Jahresmieten‘ angesetzt wurde.